• Federico Vismara

Nulla la delibera di lavori straordinari senza costituzione del fondo ex art. 1135 c.c.

Non è sufficiente la previsione di una contabilità separata, né il pagamento rateale dei lavori


Interessante pronuncia del Tribunale di Modena (sentenza n. 763 del 16/05/2019 pubblicata su www.diritto.it) con cui è stata dichiarata nulla una delibera condominiale assunta per l’esecuzione di opere di manutenzione straordinaria e per le innovazioni (nella specie si trattava di realizzazione di un ascensore per una sola scala del condominio) senza la preventiva costituzione del fondo speciale previsto dall'art. 1135 comma 1 n. 4 cod. civ. Come noto, la disciplina citata, introdotta con la legge di riforma n. 220/2012 e successivamente modificata con il DL 145/2013, dispone che l'assemblea provveda "alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti".

Nel caso sottoposto al giudizio del Tribunale di Modena a seguito dell'impugnazione della delibera (anche per altri motivi) da parte di un condomino, l'ente condominiale si è difeso ritenendo di avere comunque prestato osservanza alla previsione codicistica per il solo fatto di aver previsto una contabilità separata per questo tipo di lavori, una rateizzazione del pagamento dell'appalto con n. 36 rate e persino l'apertura di un conto corrente ad hoc ed un diverso codice fiscale per la sola scala interessata dai lavori.


Il Tribunale, invece, ha ritenuto che "tale norma, sia per il suo tenore letterale che per la funzione di tutela del singolo condomino, è infatti da considerarsi norma imperativa non derogabile dalla volontà dei privati, la cui violazione comporta, secondo le regole ordinarie, la nullità della delibera adottata" e che non è assolutamente assimilabile la predisposizione di una contabilità separata con la costituzione di un fondo speciale: "la costituzione di un fondo speciale, come già chiarito, tutela infatti il singolo condomino dal dover rispondere (potenzialmente) per l’intero importo dei lavori. La costituzione del fondo speciale mediante il preventivo versamento delle quote di spettanza di ciascun condomino permetterebbe infatti di scongiurare tale evenienza, in quanto le risorse necessarie per l’adempimento delle obbligazioni sarebbero disponibili prima ancora della loro assunzione". Del pari il Tribunale esclude che la previsione di pagamento rateale previsto nel contratto di appalto possa essere equiparabile al pagamento in base allo stato di avanzamento lavori proprio perché la rateizzazione non sottrae il singolo condomino dalla potenziale responsabilità per l’intero importo dei lavori, sia pure pagato a rate.

In definitiva, la ratio della norma in commento, secondo l'interpretazione del Tribunale modenese, è quella di tutelare il Condominio affinché non possa venire a trovarsi nelle condizioni di non poter far fronte al pagamento di lavori già deliberati, ma anche il singolo Condomino dal rischio di dover garantire i pagamenti per eventuali condomini morosi nei confronti dell'appaltatore nonché quest'ultimo stesso, in quanto con la preventiva costituzione del fondo, si trova ad operare con soggetti sicuramente solvibili.

In senso conforme alla decisione modenese, si vedano anche le sentenze citate dal medesimo giudicante: Tribunale di Roma, Sez. V, 19 giugno 2017 e Trib. di Udine, sez. I, 17.01.2018, ma anche ad esempio la pronuncia del Trib. Milano, Sez. VI, 30.5.2017 n. 6132.

Ulteriore spunto di riflessione viene data da questa sentenza del Tribunale di Modena in quanto ai afferma che la norma di cui all'art. 1135 comma 1 n. 4 cod. civ. abbia carattere imperativo e che quindi non sia derogabile dalla volontà delle parti, neppure con consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio.





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